弁護士が不動産トラブルからオーナーを守ります

1賃料減額を阻止

ご相談者は、洋服の販売を本業とする会社で、東京を中心に多数の不動産を所有しておられました。

その中で、東京郊外のブランドイメージの高いある地区に商業ビル１棟を地元の複数の企業と共有し、百貨店（賃借人）に賃貸して賃料収入を得ていましたが、百貨店が昨今の不況から売上が大幅に減少したことを理由に、賃料の１割減額を請求してきました。

当事務所が、近隣の賃料その他客観状況を調査すると同時に百貨店が提出した減額の根拠資料を精査したところ、近隣の相場賃料は昨今の経済不況の影響を受けて低減傾向にあったため、１割の減額請求は妥当ともいえる状況にありました。

しかしながら、ご相談者は、すでに洋服販売の本業よりも所有不動産の賃貸収入が会社の収益を支える大きな柱となっており、その中でもこのビルの賃料収入は総収入の約３割を占めていましたから、１割であっても減額は避けたいところでした。
そこで、減額を拒否しこれを百貨店に受け入れさせる戦略が求められました。

当事務所は、種々の調査を進めましたが、その結果、百貨店は万一交渉が決裂した場合でも、ほぼ間違いなくこのビルから撤退しない（むしろ、撤退することはできない）との事情を察知することができました。

そこで、減額には全く応じられないとの強い態度で交渉に臨んだところ、紆余曲折はあったものの、最終的に減額無し、現行賃料継続で決着することに成功しました。

2減額を大幅削減

ご相談者は、数棟のマンション・アパートを所有し（合計貸室約40戸）賃貸業を営んでいる個人オーナーの方で、農業を営んでいたご両親より土地を相続し、相続した土地を担保に金融機関から建築資金を借り入れてアパート等を建築していました。
テナント企業から、昨今の不況並びに業績不振を理由に月額約8万円（減額割合：25％）の減額を求められ、対応に苦慮されご相談に来訪されました。

当事務所が近隣の賃料等を調査し現状の適正賃料を査定したところ、近隣の同種物件に相当数の空き室があり、テナント退去のリスクをも考えれば2割程度の減額はやむを得ない状況にありました。

しかしながら、当事務所はご依頼者様の利益を最大限守るとの立場から、反対資料等を可能な限り収集し減額請求を拒否する主張（ロジック）を組み立て、テナント企業との折衝に臨みました。

3地代増額を実現

ご相談者は、都内に複数の土地、建物を所有して建物（借家）及び土地（借地）を賃貸する個人事業者の方でしたが、その中のある借地について、ちょうど20年間の借地期間が満了する時期であったことから、借地契約の更新に際し地代を増額したいとのご希望でした。

ご案内のとおり、借地契約はとりわけ借地人保護の要請が強く、継続地代（継続・更新する借地契約の地代）の増額を実現することは簡単ではありません。本件も、前回の借地契約更新時（昭和63年）に地代を増額していたこともあり、今回の地代増額は難しい状況にありました。

しかしながら、過去の地代額の推移その他関係する様々な状況を調査したところ、本件地代はある事情から近隣相場と比較して地代額を低額に抑制していたとも解釈できる余地を発見することができました。
このため、これを根拠に法的主張を組み立てた上で、借地人に対し地代の増額請求を行いました。

借地人は、借地権が厚く保護されていることを十分に知っていたこともあり裁判外の請求では増額に応じませんでしたので、やむなく提訴し裁判所による判断を求めることになりましたが、立証を尽くした結果裁判所は当方の主張を認め、地代増額を命じる判決を獲得することができました。

4受任後2カ月で明渡。滞納賃料全額回収

ご相談者は、会社勤めをされているサラリーマンの方で、不動産投資として区分所有マンションを複数持っておられました。
そのうちの一つの物件について、その賃借人（個人）は５年前に入居しそれまで延滞はなかったのですが、1年程前から支払いが滞るようになり、この半年程は全く支払いがない状態となってしまったとのことで、相談にお見えになりました。
賃借人によれば、会社をリストラされ再就職ができない状態が続いているという話しでした。

当事務所が受任後、この賃借人を呼び出し直接話を聞きましたが、本人は、再就職のため頑張っているのでもう少し待ってほしい、再就職できれば今まで滞納した分も支払い清算します、との言でした。

しかし、リストラされてから既に1年以上が経過しています。にもかかわらず再就職に至っていないという現実からすれば、近い将来再就職できる可能性は、お気の毒ではありますが低いと言わざるをえません。安易に現状を認めることは許されません。

そこで、賃借人に対し貸室を直ちに明渡すよう請求しましたが、これに対し、賃借人から、引越先を探すのに時間が欲しいとの申し出がありました。

当事務所としても、退去を円滑に進める上で一定の期間は必要と判断されることから、明渡猶予期間を1ヶ月とし、賃借人との間で1ヶ月後（受任から約2ヶ月後）には必ず貸室を明渡す旨確約させたところ、賃借人はこの合意に従い約束の期日前に退去しました。

また、退去するまでの延滞賃料は約8ヶ月分48万円程となりましたが、本人に資力がないため、連帯保証人（父親）に対し事情を説明、全額支払いを受けました。

5受任後約5カ月強制執行による明渡

ご相談者は、賃貸用の戸建（平屋）、集合住宅（アパート）を複数お持ちの会社様でした。
その中の一つの戸建（平屋）を約15年前から個人のテナントに貸して、それまで家賃の支払いが遅れることはなかったのですが、1年程前から家賃が全く支払われない状態になったとの事でした。

延滞当初は、テナントは管理会社の連絡に応じ、勤務先が倒産してしまい仕事を探しています、就職するまでもう少し待って下さいとの説明をしていましたが、4ヶ月を過ぎる頃になると返信が滞るようになり、半年を過ぎる頃には連絡が全く取れない状態になりました。
この間、管理会社はいろいろと対策をとったのですが、いずれも効果がなく延滞が重なりました。

当事務所では、こうした経緯からこのテナントに対しては交渉の余地はなく、通常の手順を踏んでいればいたずらに時間を無駄にしてしまうと判断し、停止条件付解除の意思表示を行うと同時に直ちに提訴準備に着手し、受任1ヶ月後には裁判所に対し明渡訴訟を提起しました。

その後、裁判所に対し訴訟の早期進行を求めて折衝した結果、裁判はわずか1回の裁判期日で終了し、直ちに勝訴判決（明渡しを認める判決）を獲得できました。

そこで、直ちにこの判決に基づき明渡の強制執行手続（断行）に着手したところ、危険な様子を察知してかそれまで全く連絡がとれなかったテナントから突然連絡がありました。テナントからは、2週間待ってくれれば自ら退去しますとの申し出でした。

この申し出に対し、既に明渡の実行直前まで手続きが進行していましたから、これを拒否して明渡を実行することもできましたが、ご依頼者ができる限り手荒なことは避けたいとの考えでもありましたので、テナントの希望を入れて明渡の実行を猶予していたところ、テナントは約束を守り2週間後に自ら退去しました。

こうして、受任から約5ヶ月で明渡しを達成しました。